Avant de nommer ce qui n'a pas été vu, savoir ce qui devait l'être
La question des parties non visitées suppose réglé un préalable : l'étendue de ce sur quoi le document porte. Or elle n'est pas fixée par les textes qui décrivent la méthode, mais par celui qui range l'état dans le dossier de diagnostic technique.
L'article L. 271-4, I, du code de la construction et de l'habitation énumère les documents du dossier annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. L'état relatif à la présence de termites prévu à l'article L. 126-24 y figure au 3°. Plus loin dans le même I, l'article restreint la portée de plusieurs de ces documents lorsque les locaux vendus sont soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou appartiennent à des titulaires de droits réels immobiliers ou de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance des locaux : les documents mentionnés aux 3°, 4°, 7° et 12° portent alors « sur la partie privative du lot ».
Le modèle de rapport en tire les conséquences dans sa toute première rubrique : la rubrique A, consacrée à la désignation et à la localisation du ou des bâtiments, appelle notamment la « désignation et situation du ou des lots de copropriété ».
Trois textes, trois contextes, une exigence répétée
L'obligation d'indiquer ce qui n'a pas été vu n'apparaît pas une fois mais trois, dans trois dispositions qui ne s'appliquent pas aux mêmes situations et qui ne sont pas rédigées de la même façon.
La première est l'article R. 126-42, qui décrit l'état produit à l'occasion d'une vente : il identifie l'immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, et il est daté et signé.
La deuxième est l'article R. 126-3, qui décrit l'état qu'un propriétaire adresse au maire pour justifier d'une injonction. Sa rédaction est plus longue : l'état indique les parties de l'immeuble visitées et celles n'ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement.
La troisième est le modèle de l'annexe 1 de l'arrêté du 29 mars 2007, que l'article 2 de cet arrêté rend obligatoire pour le rapport de visite, établi en langue française. Le modèle scinde ce que les deux articles du code réunissent, et il ajoute un mot.
| Texte | Situation visée | Formulation retenue |
|---|---|---|
| CCH, art. R. 126-42 | État produit à l'occasion d'une vente (art. L. 126-24) | « indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas » |
| CCH, art. R. 126-3 | État adressé au maire pour justifier d'une injonction (art. L. 126-6, I) | « indiquant les parties de l'immeuble visitées et celles n'ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement » |
| Arrêté du 29 mars 2007, annexe 1, rubrique E | Rapport de visite, quel que soit le motif de la mission | « Identification des bâtiments et parties du bâtiment (pièces et volumes) n'ayant pu être visités et justification » |
| Arrêté du 29 mars 2007, annexe 1, rubrique F | Rapport de visite, quel que soit le motif de la mission | « Identification des ouvrages, parties d'ouvrages et éléments qui n'ont pas été examinés et justification » |
Ce que le modèle demande d'écrire et que le code ne demande pas
L'article 2 de l'arrêté du 29 mars 2007 impose que l'état donne lieu à la rédaction d'un rapport de visite établi, en langue française, suivant le modèle fourni en annexe 1. Ce modèle appelle, sur plusieurs points, des mentions que l'article R. 126-42 n'énonce pas.
La rubrique C, consacrée à la désignation de l'opérateur, ne se limite pas à son identité, à sa raison sociale et à son numéro SIRET. Elle appelle aussi la désignation de la compagnie d'assurance, le numéro de police et sa date de validité, ainsi que la mention de la certification de compétence, avec l'organisme qui l'a délivrée et la date. Le modèle fait donc entrer dans le corps du rapport la trace des conditions posées par l'article L. 271-6, auquel l'article R. 126-42 se contente de renvoyer.
La rubrique G, « Moyens d'investigation utilisés », se lit en regard du deuxième tiret de l'article 1er du même arrêté, aux termes duquel l'opérateur se doit de mettre en œuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites. L'exigence de fond figure à l'article 1er ; la rubrique G est l'endroit du rapport où elle laisse une trace.
La rubrique H, « Constatations diverses », ferme le modèle : c'est la dernière des huit, et son intitulé ne la rattache à aucun objet déterminé. La rubrique D, enfin, appelle un tableau que la version consolidée publiée par Légifrance ne reproduit pas : elle renvoie le lecteur au Journal officiel n° 100 du 28 avril 2007, texte n° 2.
Le premier tiret de l'article 1er, et la limite que l'arrêté ne franchit pas
Le premier des cinq tirets de l'article 1er de l'arrêté du 29 mars 2007 est le seul qui porte sur ce qui précède la visite : préalablement à son intervention, l'opérateur de diagnostic identifie le client, collecte les informations concernant le bâtiment et obtient les autorisations nécessaires à la réalisation de sa mission. Les quatre autres décrivent la visite elle-même.
Ce tiret et la rubrique E appartiennent au même arrêté : l'un impose d'obtenir les autorisations nécessaires à la mission, l'autre prévoit d'identifier et de justifier ce qui n'a pu être visité. Le texte pose ces deux exigences côte à côte sans énoncer de lien entre elles, et nous n'en construisons aucun.
En particulier, aucune des dispositions examinées ici n'énumère les motifs recevables de non-visite, n'en fixe de typologie, ni ne précise le degré de détail attendu d'une justification. L'exigence de justification est posée par le modèle ; son contenu ne l'est pas. Sur ce point, le droit positif se limite à l'obligation de motiver.
Le rapport ne s'arrête pas à la mission : sept ans de tenue à disposition
L'arrêté du 1er juillet 2024 rattache le rapport à la certification elle-même, et par deux fois.
Au titre du contrôle des compétences, son article 6, 2°, impose au diagnostiqueur de tenir à la disposition de son organisme de certification, et de lui fournir les extraits et échantillons qu'il demande, l'état de suivi des réclamations et des plaintes (a), la liste de tous les rapports et diagnostics établis dans le cadre de sa certification, comportant pour chacun son identification, sa date, le type de mission et le type de conclusion (b), et « les rapports et diagnostics pendant sept ans après leur date d'établissement » (c). Pour le domaine termites, le type de conclusion à porter sur la liste est celui que le même article fixe : « présence ou absence d'indices d'infestation de termites ».
Ces rapports ne sont pas seulement conservés : ils sont examinés. Le paragraphe 4.4 de l'annexe I prévoit que, pendant le cycle de certification, l'organisme procède au moins à une opération initiale de surveillance documentaire pendant la première année (sauf lorsque le cycle résulte d'un renouvellement), au moins à une opération de surveillance documentaire entre le début de la deuxième année et la fin de la sixième, et à un contrôle sur ouvrage sur site.
- Vérifier que la personne certifiée se tient à jour des évolutions techniques, législatives et réglementaires du domaine, notamment en s'assurant qu'elle a suivi la formation imposée à l'article 6.
- Vérifier qu'elle exerce réellement l'activité pour laquelle elle a obtenu la certification, au moyen de la fourniture d'au moins cinq rapports sur les douze derniers mois, ou de quatre rapports établis depuis l'obtention de la certification s'il s'agit de l'opération initiale.
- Vérifier qu'elle est dûment assurée au sens du deuxième alinéa de l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.
- Contrôler la conformité aux dispositions législatives, réglementaires, normatives ou bonnes pratiques professionnelles en vigueur d'un échantillon d'au moins cinq rapports établis depuis le début du cycle, ou d'au moins quatre pour l'opération initiale ; l'échantillon est sélectionné par l'organisme et comporte au moins un rapport pour chacun des types de missions du domaine, quand ce type de mission a été réalisé.
- Examiner l'état de suivi des réclamations et plaintes concernant la personne certifiée dans l'usage de sa certification, ainsi que, le cas échéant, les suites données aux résultats de la surveillance précédente.
Ce que le référentiel de compétences dit du rapport
L'annexe III de l'arrêté du 1er juillet 2024 traite le rapport à deux endroits, et il faut les distinguer.
Au point 2.3.1, qui porte sur l'examen théorique, le rapport n'est pas nommé. Ce sont « les textes réglementaires sur le sujet » qui figurent parmi les sept items du programme : ce sont donc les dispositions elles-mêmes, l'article R. 126-42, l'article R. 126-3, l'arrêté du 29 mars 2007 et son modèle, qui sont rendues exigibles en connaissance.
Au point 2.3.2, qui porte sur l'examen pratique, le rapport apparaît en toutes lettres : la personne candidate démontre qu'elle « applique une méthodologie de réalisation des états relatifs à la présence des termites dans le bâtiment et utilise les outils adaptés à l'activité » et qu'elle « sait rédiger des rapports en langue française qui constituent la matérialisation des contrôles effectués ». Cette exigence de rédaction relève de l'épreuve que ce service ne couvre pas.
Où les textes s'arrêtent
Reste le point sur lequel les textes examinés ici sont muets : ce qu'emporte une rubrique E ou F mal renseignée. Aucune des dispositions citées n'y répond, et il vaut mieux le dire que de combler le vide.
Le II de l'article L. 271-4 attache bien un effet à une défaillance documentaire, mais il vise une hypothèse précise : en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Le texte vise l'absence du document ou sa péremption, non son contenu. Il ne dit rien d'un document présent, en cours de validité, dont une rubrique serait lacunaire.
À noter au passage : le 9° du I, qui porte l'information sur la présence d'un risque de mérule dans les zones prévues à l'article L. 131-3, ne figure pas dans la liste du premier alinéa du II. L'état termites, au 3°, y figure.
Aucun des textes cités dans cette fiche n'attache de conséquence nommée à une rubrique E ou F insuffisamment renseignée. Ce qui s'en déduirait devant un juge relève d'une jurisprudence que cette fiche ne prétend pas exposer, et qu'aucune des sources autorisées de ce site ne permet de résumer ici.
Ce que cette fiche ne couvre pas
Elle ne décrit pas le domaine de certification termites : son texte fondateur, son niveau unique et son format d'examen figurent sur la page termites.
Elle ne reprend pas les cinq exigences méthodologiques de l'article 1er de l'arrêté du 29 mars 2007, ni l'obligation de sondage des ouvrages bois, ni la structure de la conclusion, développées dans la fiche Les indices d'infestation et ce que l'état constate. Le zonage préfectoral, la déclaration en mairie et les suites relèvent de la fiche L'arrêté préfectoral de zonage, ce qu'il déclenche et à partir de quel jour.
Elle ne reproduit aucun contenu de la norme NF P03-201 : la seule chose qui en est dite est la manière dont l'article 1er de l'arrêté du 29 mars 2007 la vise, en lui attachant une présomption de conformité. Elle ne donne aucun avis sur une situation réelle et ne prépare pas l'examen pratique. Ce service n'est ni un organisme certificateur, ni un organisme de formation, ni affilié à l'un d'eux.
Les banques de questions du domaine sont accessibles depuis la page entraînement ; la méthode de suivi des textes est décrite sur la page veille.