Deux listes distinctes, et la confusion qu'elles produisent
Le socle commun contient une question qui se pose à tous les parcours, et sur laquelle on se trompe dans les deux sens : quels documents composent le dossier de diagnostic technique, et lesquels d'entre eux exigent une certification de personnes.
Ce sont deux questions différentes, portées par deux articles différents du code de la construction et de l'habitation.
L'article L. 271-4 répond à la première. Il définit le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti (en vente publique, au cahier des charges). Il en énumère le contenu, aujourd'hui en douze items.
L'article L. 271-6 répond à la seconde. Il ne reprend pas la liste entière : il vise les documents prévus « aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l'article L. 271-4 ainsi qu'à l'article L. 126-26 ». Ce sont ceux-là, et seulement ceux-là, qui doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence, assurée, impartiale et indépendante.
Six items du dossier échappent donc à ce régime. Les confondre conduit à deux erreurs symétriques : croire qu'un diagnostiqueur certifié couvre l'intégralité du dossier, ou croire que chaque pièce du dossier ouvre un domaine de certification. Ni l'un ni l'autre n'est exact.
Les douze items du I de l'article L. 271-4
L'article L. 271-4 est lu ici dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Son I énumère les documents suivants, « dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent » ; la formule compte : l'article L. 271-4 ne définit aucun de ces documents, il les convoque.
| Item | Document | Texte qui le régit | Certifié au titre de L. 271-6 |
|---|---|---|---|
| 1° | Constat de risque d'exposition au plomb | art. L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique | Oui |
| 2° | État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante | art. L. 1334-13 du code de la santé publique | Oui |
| 3° | État relatif à la présence de termites dans le bâtiment | art. L. 126-24 du CCH | Oui |
| 4° | État de l'installation intérieure de gaz | art. L. 134-9 du CCH | Oui |
| 5° | État des risques, dans les zones mentionnées au I de l'art. L. 125-5 du code de l'environnement | art. L. 125-5 du code de l'environnement | Non |
| 6° | Diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, audit énergétique | art. L. 126-26 et L. 126-28-1 du CCH | Oui |
| 7° | État de l'installation intérieure d'électricité | art. L. 134-7 du CCH | Oui |
| 8° | Document issu du contrôle des installations d'assainissement non collectif ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées | art. L. 1331-11-1 du code de la santé publique ; II de l'art. L. 2224-8 du CGCT | Non |
| 9° | Information sur la présence d'un risque de mérule, dans les zones prévues à l'art. L. 131-3 | art. L. 131-3 du CCH | Non |
| 10° | Document indiquant la zone de bruit d'un plan d'exposition au bruit des aérodromes | art. L. 112-6 et I de l'art. L. 112-11 du code de l'urbanisme | Non |
| 11° | Certificat de conformité de l'appareil de chauffage au bois, dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère | art. L. 222-4 du code de l'environnement | Non |
| 12° | S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations | titre Ier du livre V du CCH | Non |
Les restrictions internes à la liste : tous les items ne s'appliquent pas à tous les biens
Une lecture au premier degré de l'énumération donnerait un dossier de douze pièces pour toute vente. Le texte pose lui-même quatre restrictions, dans les alinéas qui suivent la liste.
Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° (plomb, gaz, électricité) ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Trois des six documents soumis à certification par l'article L. 271-6 sont donc, dans le dossier de vente, cantonnés à l'habitation.
Le document mentionné au 10° (zone de bruit d'un plan d'exposition au bruit des aérodromes) n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation.
Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire au sens de l'article L. 261-1.
Enfin, en copropriété (ou lorsque les locaux appartiennent à des titulaires de droits réels immobiliers ou de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance des locaux), le champ matériel de plusieurs documents est réduit : le document du 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement, et ceux des 3°, 4°, 7° et 12° sur la partie privative du lot.
Une dernière disposition ne restreint pas le champ mais organise la remise : l'audit énergétique mentionné au 6° est remis à l'acquéreur potentiel lors de la première visite du bien, par tout moyen, y compris par voie électronique.
Le périmètre de la certification, lu depuis l'article L. 271-6
Le premier alinéa de l'article L. 271-6, dans sa version en vigueur depuis le 2 juillet 2025 issue de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, énonce que les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l'article L. 271-4, ainsi qu'à l'article L. 126-26, sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.
Deux points de rédaction sont à relever, parce que ce sont eux qu'un QCM du socle peut aller chercher.
L'énumération est faite par renvoi de numéros, pas par nom de diagnostic. Retenir « le plomb, l'amiante, les termites, le gaz, le DPE et l'électricité » est mnémotechniquement commode, mais ce qui est écrit dans le texte est la suite « 1° à 4°, 6° et 7° ».
Le texte vise, en plus du 6°, l'article L. 126-26 en propre. Le 6° du I de L. 271-4 désigne le DPE en tant que pièce du dossier annexé à une vente ; l'article L. 126-26 est le texte qui institue le DPE. Les deux renvois coexistent dans le premier alinéa de l'article L. 271-6 : c'est un constat de lecture, et nous n'en tirons ici aucune conséquence que le texte n'écrit pas.
La mise en œuvre de cette exigence est portée par l'article R. 271-1 : il est recouru soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit à une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques disposant de compétences certifiées dans les mêmes conditions. Le même article précise que la certification est délivrée « en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l'aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique », et qu'un organisme certificateur ne peut pas établir les documents relevant de l'article L. 271-6.
Le contenu des trois obligations de l'article L. 271-6 (compétence, assurance, impartialité et indépendance), les montants d'assurance de l'article R. 271-2, l'interdiction d'avantage de l'article R. 271-3 et la sanction de l'article R. 271-4 sont traités dans la fiche Compétence, assurance, impartialité. La présente fiche s'en tient au périmètre.
Les six documents qui ne relèvent pas de la certification
Il vaut la peine de nommer explicitement les items hors périmètre, parce que c'est là que se logent les erreurs.
L'état des risques (5°) est établi à partir des informations mises à disposition par l'État dans les zones du I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement. Il figure au dossier de diagnostic technique, mais l'article L. 271-6 ne le vise pas : il n'existe pas de « domaine de certification état des risques ».
Le document issu du contrôle des installations d'assainissement non collectif (8°) est établi par le service public d'assainissement non collectif, et non par un opérateur certifié au sens de l'article L. 271-6.
L'information sur la présence d'un risque de mérule (9°) est une information de zonage, prévue par l'article L. 131-3 du code de la construction et de l'habitation, et non un diagnostic certifié. On la rencontre souvent présentée comme un « diagnostic mérule » : le texte ne la qualifie pas ainsi. Le mot « mérule » ne figure d'ailleurs nulle part dans l'arrêté du 1er juillet 2024, dont l'annexe III inscrit au programme des termites « le bois et matériaux dérivés, ses agents de dégradations biologiques » sans nommer d'espèce.
Le document relatif aux zones de bruit des plans d'exposition au bruit des aérodromes (10°), le certificat de conformité de l'appareil de chauffage au bois dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère (11°) et les arrêtés de police de la sécurité et de la salubrité (12°) complètent la liste des items hors certification.
Ce découpage n'est pas anecdotique pour un candidat : il explique pourquoi le nombre de pièces d'un dossier de diagnostic technique et le nombre de domaines de certification ne coïncident pas, et pourquoi un opérateur certifié sur tous les domaines qu'il pratique ne « couvre » pas pour autant l'intégralité du dossier.
Ce que l'absence d'un document produit : le II de l'article L. 271-4
Le II de l'article L. 271-4 attache des conséquences civiles différentes selon le document manquant. C'est une gradation, pas une règle unique, et elle est directement interrogeable.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La sanction est la perte d'une clause d'exonération, pas la nullité de la vente.
En l'absence du document mentionné aux 5° et 12° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Le régime est ici plus sévère, et il porte sur deux items qui ne relèvent pas de la certification.
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.
Enfin, l'acquéreur ne peut pas se prévaloir contre le propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, ni du document relatif à la zone de bruit : le texte dit expressément qu'ils n'ont qu'une valeur indicative. Cette phrase vise les recommandations, non les résultats du diagnostic lui-même ; la distinction est fine et elle est écrite dans le texte.
| Document absent ou non conforme | Conséquence prévue au II de L. 271-4 |
|---|---|
| 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° | Le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante |
| 5° et 12° | L'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix |
| Installation d'assainissement non collectif non conforme | L'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente |
| Recommandations du DPE, document de zone de bruit | Non opposables au propriétaire : valeur indicative |
Ce que le référentiel en attend, et où s'arrête cette fiche
L'annexe III de l'arrêté du 1er juillet 2024 place « la terminologie juridique du bâtiment » au programme de l'examen théorique de quatre de ses cinq domaines : plomb (§ 2.1.1), amiante (§ 2.2.1), termites (§ 2.3.1) et gaz (§ 2.4.1) ; le § 2.5.1, électricité, ne comporte pas cette ligne. Chaque programme comporte par ailleurs, dans une formulation qui lui est propre, une entrée sur les textes applicables au domaine : « les dispositifs législatifs et réglementaires » pour le plomb et l'amiante, « les textes réglementaires sur le sujet » pour les termites, « les réglementations et prescriptions techniques » pour le gaz.
Ce qui est exigible, à ce stade, tient en trois points vérifiables : savoir d'où vient chaque document du dossier (l'article L. 271-4 ne fait que renvoyer aux textes qui les régissent), savoir lesquels relèvent de l'obligation de certification, et savoir que la conséquence de l'absence d'un document n'est pas la même pour tous.
Cette fiche ne traite pas les durées de validité : elles font l'objet d'une fiche distincte, Durée de validité des documents du dossier de diagnostic technique, parce que le code n'en fixe qu'une partie et que la liste qui circule ailleurs est plus longue que ce que les textes disent.
Le périmètre de chaque certification est décrit sur les pages de domaine (amiante, plomb, DPE) et le fonds commun sur la page socle commun. Les banques de QCM sont accessibles depuis la page entraînement, et le suivi des textes depuis la page veille.