DPE à l'immeuble et DPE générés par logement : conditions, échantillonnage et calendrier

L'article 3 de l'arrêté du 20 juillet 2023 partage les missions entre les deux niveaux de certification, et le partage se lit à la phrase près. Le périmètre de chacun des deux niveaux est décrit sur la page DPE ; ce qui importe ici est la phrase du niveau avec mention, qui vise « les diagnostics de performance énergétique générés pour chacun des logements à partir des données du bâtiment collectif, ainsi que les diagnostics de bâtiments d'habitation collectif, de bâtiments à usage principal autre que d'habitation et de lots à usage autre que d'habitation dans des bâtiments à usage principal autre que d'habitation ».

Deux conséquences se lisent directement. La première : le DPE d'un appartement pris isolément reste dans le périmètre sans mention, même si l'immeuble est collectif, parce que c'est un lot à usage d'habitation. La seconde : la génération des DPE de tous les logements à partir des données de l'immeuble est nommée séparément du DPE de l'immeuble. Ce sont deux items distincts de la même phrase, tous deux réservés à la mention.

Le nombre de lots de la copropriété n'apparaît nulle part dans cette répartition. Il relève d'un tout autre dispositif, le calendrier d'entrée en application de l'obligation, traité plus bas.

Le programme d'examen suit cette frontière. Le § 2.3 de l'annexe III de l'arrêté, intitulé « Programme complémentaire pour la certification avec mention », range parmi les connaissances exigées, dans le cas d'un bâtiment d'habitation collectif, « l'analyse des caractéristiques du bâtiment et l'échantillonnage des locaux pertinents pour la réalisation d'un diagnostic », puis « l'analyse des caractéristiques du bâtiment et l'identification de la possibilité de réaliser des diagnostics des lots présents en son sein à partir des données issues du diagnostic du bâtiment d'habitation collectif ». Le même paragraphe cite encore, au titre de la thermique du bâtiment, « l'échantillonnage des lots visités ainsi que la possibilité de réalisation d'un diagnostic des lots présents au sein d'un bâtiment d'habitation collectif à partir des données issues du diagnostic de ce dernier ». Cette fiche traite exactement ces items.

Le chapitre 17 de la méthode de calcul 3CL-DPE 2021, annexe 1 de l'arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures, est consacré au « DPE dans le collectif ». Il s'ouvre sur une règle de principe : « La réalisation d'un DPE sur un immeuble collectif d'habitation nécessite la visite de l'ensemble des logements du bâtiment pour la détermination des caractéristiques des installations dans chaque logement. »

L'échantillonnage est donc un régime de repli, et la méthode l'écrit ainsi : « A défaut de pouvoir visiter l'ensemble des appartements, le diagnostiqueur établit le DPE de l'immeuble sur la base de la visite d'un échantillon de logements. La description de l'enveloppe et des équipements au niveau de l'immeuble sera obtenue par extrapolation à partir des données relevées dans l'échantillon. »

Quatre visites sont obligatoires en toute hypothèse, quelle que soit la taille de l'immeuble. Au-delà de trente logements, un plancher proportionnel s'y ajoute. Les deux exigences se cumulent : le plancher proportionnel ne dispense pas des quatre visites de typologie, et inversement.

La méthode ferme la boucle par deux exigences de contrôle. D'une part, les logements visités « seront précisés dans la fiche technique du DPE » à des fins de traçabilité, et ils « constituent un échantillon considéré représentatif du bâtiment ». D'autre part, le diagnostiqueur vérifie sur cet échantillon la cohérence des informations communiquées par le propriétaire ou le syndic : si le descriptif communiqué est validé par les relevés, il peut être utilisé pour la réalisation du DPE de l'immeuble ; « en cas d'inexactitudes sur certaines données dans un logement, le diagnostiqueur devra visiter deux autres logements de même type ».

Le § 17.1.1.2 de la méthode ouvre un régime distinct, dont la définition est limitative. Est un immeuble géré de manière homogène « un immeuble appartenant à un propriétaire unique attestant de la présence de systèmes (installations de chauffage, de refroidissement, de production d'ECS et de ventilation) et menuiseries similaires dans l'ensemble des logements ». La méthode ajoute immédiatement une exclusion : « La puissance des équipements ne fait pas partie du critère d'homogénéité. »

Deux effets s'attachent à ce régime, et le second n'est pas une faculté. Les données d'entrée déclarées par le propriétaire « peuvent être directement utilisées pour le calcul » ; mais « le diagnostiqueur doit toutefois vérifier l'exactitude des données déclarées par le propriétaire par les relevés effectués sur l'échantillon de logements visités ». La déclaration ne remplace donc pas la visite d'un échantillon, elle remplace le relevé exhaustif.

En cas de non-conformité constatée, la méthode fixe la conduite à tenir dans les mêmes termes que pour l'échantillonnage de droit commun : « le descriptif fourni par le propriétaire devra être corrigé et l'échantillon d'appartements visités sera élargi (visite d'au moins 2 appartements supplémentaires de même typologie que l'appartement sur laquelle a été relevée l'anomalie) ».

Ce régime est cité ailleurs qu'au chapitre 17. Le § 2 de l'annexe 2 de l'arrêté « DPE habitation », qui énumère les documents justificatifs admis, vise le « descriptif des équipements individuels des logements non visités par le diagnostiqueur, fournis par le gestionnaire professionnel unique du bâtiment dans le cas d'un propriétaire unique certifiant que tous les lots font l'objet d'une gestion homogène ». La règle de preuve des données d'entrée, traitée dans la fiche Hiérarchie des données d'entrée du DPE, ne connaît donc pas d'exception ici : le descriptif est un justificatif, soumis comme les autres au contrôle de cohérence avec la visite.

Le § 17.2 de la méthode distingue explicitement deux voies pour obtenir un DPE à l'appartement, et donne pour chacune son cas d'usage type : la réalisation d'un DPE à l'appartement, dont l'exemple cité est « copropriétaire souhaitant mettre son appartement en vente ou en location », et, lors de la réalisation d'un DPE à l'immeuble, la génération des DPE des appartements à partir des données de l'immeuble, dont l'exemple cité est « bailleur social souhaitant renouveler l'ensemble des DPE de son parc de logements ».

Le § 17.2.2 pose la condition d'ouverture de la seconde voie, et c'est la phrase la plus dense du chapitre. Le diagnostiqueur « a la possibilité d'établir les DPE individuels de l'ensemble des appartements » constituant l'immeuble ; ces DPE individuels « sont établis à partir des informations collectées ou calculées pour la réalisation du DPE de l'immeuble, éventuellement complétées d'informations accessibles depuis l'extérieur des appartements, dans le cas où, a minima, les menuiseries, les systèmes de ventilation ainsi que les systèmes de chauffage sont similaires ».

Trois éléments, donc, et un seuil minimal. La production d'eau chaude sanitaire n'est pas dans cette liste des trois, alors qu'elle figure dans la définition de la gestion homogène du § 17.1.1.2. Ce sont deux critères voisins mais distincts, appliqués à deux mécanismes distincts.

Une fois la condition remplie, la méthode ne répartit pas les consommations d'une seule façon : le § 17.2.2.1 renvoie à un arbre de décision, qui nomme une méthode 1 et une méthode 2 pour le chauffage comme pour l'eau chaude sanitaire. Le § 17.2.2.2 traite en outre une troisième configuration du chauffage, celle d'un immeuble équipé de systèmes de chauffage individuels et non géré de manière homogène, pour laquelle il renvoie à la méthode de calcul du DPE à l'appartement.

Cette condition d'homogénéité n'est pas restée une clause de méthode. L'annexe IV de l'arrêté du 20 juillet 2023, qui porte les grilles de contrôle appliquées lors de la surveillance, en a fait un point audité. Dans la grille du contrôle documentaire, pour un DPE d'appartement établi à partir des données de l'immeuble, l'absence du numéro du DPE immeuble associé est un écart non-critique, et un numéro « non valide ou présentant des incohérences avec l'appartement dont fait l'objet le DPE (situation géographique, etc.) » est un écart critique. Les deux grilles de contrôle sur ouvrage, en cours de diagnostic et après élaboration, reprennent ces deux motifs et en ajoutent un troisième, en écart critique : « règle d'homogénéité non respectée : la méthode n'aurait pas dû être employée ».

Les mêmes grilles traitent séparément le DPE de l'immeuble. L'absence de saisie des appartements visités y est un écart non-critique au contrôle documentaire ; sur ouvrage, elle devient critique, aux côtés d'« appartements visités non représentatifs (non-respect des règles d'échantillonnage) ». Le classement des écarts et les suites qui s'y attachent sont décrits dans la fiche Recommandations de travaux et grilles de contrôle du DPE.

L'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation tient en deux phrases. « Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 126-26. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1. » C'est la rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026, issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.

Cet article ne porte aucune date d'entrée en application. Le calendrier figure au VI de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, qui a créé cette rédaction, et sa construction est en deux temps. Le principe d'abord : « Les 5° et 11° du I ainsi que le II entrent en vigueur le 1er janvier 2024. » La dérogation ensuite, réservée aux bâtiments relevant de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété « et comprenant au plus deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ».

Deux précisions de rédaction méritent d'être relevées telles quelles, parce qu'elles se perdent dans les reformulations courantes.

La première porte sur ce qui est compté. Le texte ne dit pas « lots », il dit « lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ». Les lots d'une autre nature ne sont pas visés par cette énumération.

La seconde porte sur les bornes. Le 2° vise les copropriétés « d'au plus cinquante lots », formule qui inclut cinquante, et non « moins de cinquante lots ». Le 1° vise les copropriétés « entre cinquante et deux cents lots ». Les deux formulations se recouvrent donc à cinquante lots exactement. C'est un constat de lecture, pas une interprétation : le texte ne lève pas lui-même ce recouvrement.

Le II de l'article R. 126-20 du code de la construction et de l'habitation organise la place du diagnostic dans la vie de la copropriété, en deux obligations successives à la charge du syndic. Il « inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique ». Puis il « inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit cette réalisation la présentation du diagnostic par la personne en charge de sa réalisation ». Le texte ajoute une exigence sur le contenu de cette restitution : le document « comporte des explications détaillées » et « mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu ».

Le III du même article traite le cas d'un diagnostic préexistant, et il distingue deux situations qu'il ne faut pas fondre. Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un diagnostic « toujours en cours de validité et conforme aux exigences du I » ne sont pas soumis à l'obligation d'en réaliser un nouveau. Mais lorsque le diagnostic existant est en cours de validité « mais non conforme aux exigences du I », « celui-ci est complété en vue de le rendre conforme à celles-ci ». La dispense suppose donc la conformité ; à défaut, le texte prescrit un complément, et non une reprise intégrale.

En amont, l'article R. 126-17 met à la charge du propriétaire d'un dispositif collectif, de son mandataire ou du syndic de copropriété la fourniture de pièces, « aux frais » de la personne qui demande le diagnostic. Deux catégories sont visées. Pour les dispositifs collectifs de chauffage, de refroidissement, de production d'eau chaude sanitaire ou de ventilation : « une description de ces équipements collectifs, de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion » et « les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques de ces équipements ». Pour les autres dispositifs collectifs, tels l'enveloppe extérieure, la toiture, les planchers, plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés : tout document permettant de renseigner leurs caractéristiques pertinentes, « notamment les dates et descriptions des travaux d'isolation thermique réalisés, les factures afférentes ainsi que les diagnostics techniques réalisés ».

Cette fiche restitue un régime tel que les textes l'écrivent, parce que ce régime figure au programme d'examen publié à l'annexe III de l'arrêté du 20 juillet 2023. Elle ne dit à personne comment conduire une mission sur un immeuble réel, ne recommande aucun dimensionnement d'échantillon en dehors des minima que la méthode fixe, et ne se substitue ni au texte ni au logiciel validé qui met en oeuvre la méthode. Ce site s'entraîne à un examen théorique ; il ne fait pas autorité sur une mission.

Le périmètre de la certification DPE, ses deux niveaux et le format réglementé de son examen théorique sont décrits sur la page DPE, pas ici. L'extension audit énergétique, qui relève d'un texte encore distinct, est sur audit énergétique. Le principe du calcul conventionnel dans lequel toutes ces données sont injectées est traité dans la fiche La méthode 3CL-DPE 2021. Les banques de QCM sont accessibles depuis la page entraînement, et le suivi des textes sur la page veille.