Audit énergétique obligatoire à la vente : quels logements, quel calendrier, quelles exclusions

La ligne de partage la plus discriminante n'est pas la classe : c'est le régime de propriété. L'article L. 126-28-1 vise les bâtiments d'habitation d'un seul logement, et ceux de plusieurs logements ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965. Un immeuble soumis au statut de la copropriété est donc hors du champ de cette obligation, quelle que soit son étiquette énergétique, et la vente d'un lot de copropriété classé F n'y est pas soumise à ce titre.

La formulation retenue par le législateur est une exclusion par renvoi à un texte nommé, pas une exclusion par catégorie : le critère écrit n'est pas le mot « copropriété » mais le non-assujettissement à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

La notion couramment employée de « monopropriété » ne figure pas dans l'article. Elle résume correctement le champ, mais elle n'est pas le critère écrit : c'est le non-assujettissement à la loi de 1965 qui l'est.

Le calendrier figure d'abord dans la loi : le VII de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 fait entrer en vigueur la disposition créant l'article L. 126-28-1 le 1er janvier 2022 pour les logements de classe F ou G, le 1er janvier 2025 pour ceux de classe E et le 1er janvier 2034 pour ceux de classe D.

Le pouvoir réglementaire a ensuite désigné les logements soumis à l'obligation et retenu ses propres dates, à l'article 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et à l'article 5 de l'arrêté du 4 mai 2022. Ces deux textes ont d'abord retenu le 1er septembre 2022 pour les classes F et G ; cette date est devenue le 1er avril 2023, par le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022 pour le décret et par l'arrêté du 9 août 2022 pour l'arrêté. Les échéances de 2025 et de 2034 n'ont pas bougé. Deux textes du même jour, deux textes modificatifs du même jour : les confondre est facile, et une révision qui n'en cite qu'un est incomplète.

Le fait générateur est doublement défini, et l'ordre compte : les dispositions s'appliquent aux bâtiments qui font l'objet d'une promesse de vente, telle que définie à l'article 1589 du code civil, ou, à défaut de l'existence d'une telle promesse, d'un acte de vente, tel que défini à l'article 1582 du même code. Ce n'est donc pas la date de mise en vente ni celle de la signature définitive qui déclenche l'obligation lorsqu'une promesse existe.

L'arrêté qui définit le contenu de l'audit le fait, selon son propre intitulé et selon son article 1er, pour la France métropolitaine et pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui y sont situés.

Cette limitation n'est pas une clause de style : elle signifie que le contenu détaillé par cet arrêté (estimation avant travaux, deux propositions de travaux, neuf éléments chiffrés par étape, rapport de synthèse et récapitulatif standardisé) ne peut pas être transposé tel quel hors métropole. Ce que prévoit le droit applicable outre-mer sort du champ de cet arrêté ; cette lane ne le couvre pas et ne se prononce pas dessus.

Le même réflexe vaut pour la méthode de calcul : l'arrêté renvoie à la méthode conventionnelle du DPE et à l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine. Le périmètre géographique est cohérent d'un bout à l'autre du dispositif.

L'article 1er du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-820 du 15 juillet 2024 et en vigueur depuis le 1er août 2024, ouvre l'audit à plusieurs catégories de professionnels, et il distingue selon le nombre de logements.

Pour les bâtiments comprenant plusieurs logements et ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965 : les professionnels titulaires d'un signe de qualité mentionné au I de l'article 1er du décret n° 2018-416 du 30 mai 2018 (visé par le décret n° 2022-780) ; les personnes physiques titulaires de la qualité d'architecte et les sociétés d'architecture visées par ce même I, ayant accompli la formation prévue par ces dispositions ; et, si l'audit est réalisé à l'échelle d'un seul logement, les professionnels de la seconde catégorie.

Pour les bâtiments comprenant un seul logement : les professionnels titulaires d'au moins un des signes de qualité mentionnés au II de ce même article ; les architectes et sociétés d'architecture visés par ce II, ayant accompli la formation prévue ; et les personnes mentionnées à l'article R. 271-1 du code de la construction et de l'habitation certifiées pour réaliser un diagnostic de performance énergétique et justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l'audit énergétique. C'est ce dernier point (le c du 2°) qui appelle le référentiel de compétences, et c'est très précisément à ces personnes que l'article 1er du décret n° 2023-1219 déclare s'appliquer.

Le décret prévoyait aussi une voie dérogatoire, au d du 2° : jusqu'au 30 avril 2025, un diagnostiqueur certifié DPE dont la compétence était attestée par un organisme de certification pouvait réaliser des audits sur le fondement d'une attestation. Cette voie est close. Une attestation ne peut plus fonder une intervention, et le texte précise qu'aucune attestation ne peut être délivrée à compter de l'entrée en vigueur du référentiel de compétences du c.

L'article 2 du décret n° 2022-780 fixe l'étendue de la mission, et plusieurs de ses règles sont des connaissances exigibles à part entière.

L'auditeur a pour missions de dresser un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement, en identifiant notamment les déperditions thermiques ; d'établir un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment ; et d'effectuer des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation performante au sens du 17° bis de l'article L. 111-1.

Il effectue au moins une visite du logement, en présence du propriétaire ou de son mandataire, et rédige un rapport de synthèse dont le contenu est précisé par l'arrêté mentionné à l'article L. 126-28-1.

Il ne peut sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l'audit. L'interdiction est écrite en une phrase, sans exception.

L'audit énergétique réalisé en application de cet article a une durée de validité de cinq ans. L'auditeur le tient à la disposition des propriétaires successifs des logements pendant cette durée et, à leur demande, leur délivre des informations sur les propositions de travaux présentées, sans qu'il soit nécessaire pour le propriétaire intéressé d'entreprendre la réalisation d'un nouvel audit.

Une quatrième obligation figure ailleurs, au dernier alinéa de l'article 1er du même décret et non à son article 2 : les professionnels mentionnés à cet article 1er sont tenus de souscrire une assurance destinée à couvrir les conséquences de leurs responsabilités dans le cadre de leur activité de réalisation de l'audit énergétique.

Cette matière accumule les durées, et elles se ressemblent assez pour se substituer l'une à l'autre dans une réponse rapide. Chacune a son texte.

Elle décrit le champ d'une obligation réglementaire parce que le décret n° 2023-1219 place la maîtrise du contexte législatif et réglementaire de l'audit énergétique en tête des objectifs de son annexe IV. Elle ne conseille personne sur une vente, sur un bien déterminé ou sur l'opportunité d'un audit, et elle ne se prononce sur aucune situation particulière.

D'autres audits énergétiques existent, sous d'autres régimes et pour d'autres finalités. Cette lane ne traite que celui de l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, et seulement dans sa dimension de connaissance exigible à l'examen théorique de l'extension.

L'examen pratique de l'extension (2 h 30 en continu, en présentiel, dans un bâtiment ou une partie de bâtiment réel ou aménagé, en présence d'un examinateur [décret n° 2023-1219, annexe II, A.2]) n'est pas couvert et ne peut pas l'être en ligne. Ce service n'est pas un organisme de formation, ne délivre aucun document opposable et n'est affilié ni au ministère chargé de la construction, ni à un organisme certificateur. Les banques d'entraînement sont accessibles depuis la page entraînement, et le suivi des textes depuis la page veille.